Understanding Administrative Warnings in Nosara Real Estate

  • May 20, 2015

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The “Beaches of Nosara” project has a long and colorful history. The Nosara we see today is a far cry from the initial vision of property developer Alan D. Hutchison when he first purchased a swath of land in Guanacaste in the 1960s.

When Mr. Hutchinson and his team first began developing the Beaches of Nosara project, there was no automated system in place for tracking land purchases and sales. Since that time, property boundary survey technology has evolved exponentially. With the advent of GPS systems, modern engineering techniques, and computerization, some major land ownership discrepancies have come to light. These discrepancies are causing confusion, finger pointing, anger and frustration among local property owners, leading to a multi-year investigation by the Registro Nacional.

The Registro, having been compelled in 2008 to investigate claims of irregularities in property sales and titles impacting 86 specific properties and 90 plans, and then forced again in 2010 to continue the same investigation, had caused widespread delays and a near total freeze on new plans being issued in certain parts of Guiones and Pelada.

In March 2015, the Registro further upped the ante by placing annotations on 533 fincas (properties) in the area, and in April 2015 followed up with annotations on 560 planos (property surveys) and 5 additional fincas. What should be noted, is that most annotations issued in 2015 concern property that have never been implicated in any land dispute.

Charged with protecting the public interest, the Registro Nacional instead has issued blanket orders that impact many landowners in the Nosara area. Whether they are washing their hands of the responsibility for fixing the situation by moving the process for potential resolutions into the legal system and out of the Registro’s domain, or are issuing blanket orders for some other reason, the fact is that now predictable chaos has ensued.

A Short History of the Development of the Beaches of Nosara Project

It is impossible to understand the current situation without understanding something of the projects history. As noted above, the Beaches of Nosara Project started as the vision of one developer, Mr. Alan D. Hutchison. Once he left the area, what was left of the development corporation he had created, Inversiones Nicoya, S.A. (“INSA”) was sued by the original group of Playa Guiones land buyers. Supposedly, the buyers alleged that INSA had failed to deliver on their contractual obligations. In an apparent response to this lawsuit, and presumably to pacify the plaintiffs, a complex and nefarious solution is said to have been engineered – the plaintiffs were given title to property that had been transposed from Finca 7302 (presumably owned by INSA) onto Finca 24113-B. The benefactors of this settlement – including the Nosara Civic Association – have for years fought tooth and nail against Richmond Phipps, in her capacity as president of Custodia de Propiedades Guanacastecas, S.A. the corporation that holds Finca 24113-B. And now, with the Registro’s most recent actions, it appears further that the individuals who were defrauded in the INSA settlement, and those who subsequently purchased land from INSA after Hutchinson had left, represent a microcosm of the many Nosara residents who have been sold lots in the Nosara area with dubious title. It seems all of us now are in a similar world of hurt, victims of an unsophisticated and quite possibly corrupt land registration process and the double-dealing of some original developers and their successors.

The Custodia Legal Proceeding

The history of the Custodia legal proceeding is inextricably linked to the history of the company’s late president, Richmond Phipps. Soon after her arrival in Costa Rica, Ms. Phipps became the general manager for the Beaches of Nosara development from 1969-1972. Separate from her work for Mr. Hutchinson, in 1988 she purchased the property Finca 24113-B from her colleague Dick Amack (who sadly passed away on May 4, 2015). Custodia de Propiedades Guanacastecas, S.A, the company that holds finca 24113-B, was one of the original fincas that comprised the Beaches of Nosara development, minus a group of properties that were segregated and titled on June 21, 1975. From 1975 to this day, there have been no additional authorized segregations from or modifications to Finca 24113-B, which measures 229+ Hectares, or 2.2 million square meters.

Soon after acquiring the property, Ms. Phipps – like many of her peers – discovered that portions of her land were being claimed and/or used by unauthorized parties. The Registro Nacional confirmed that on paper Ms. Phipps still held title to 229+ Hectares, so it was obvious that something was very, very wrong. After years of studies and forensic investigations, it ultimately was revealed that almost 86 specific properties and 90 plansthat allegedly were physically located inside of Finca 24113-B in fact had been segregated from Finca 7302 – which is in a different location. Finca 7302 also was part of the original Beaches of Nosara Development, and shares a boundary with 24113-B. The boundaries of both Finca 7302 and 24113-B as they existed in 1970 when the project was created can be seen in the following image:

1970 boundary of Finca 7302 in yellow, Finca 24113-B in Green.

1970 boundary of Finca 7302 in yellow, Finca 24113-B in Green.

How can close to 86 properties and 90 plans exist outside of the area they supposedly were segregated from, and inside of someone else’s property lines? The simple answer is that they can’t. For years, Ms. Phipps maintained that any property owner who held title to these “traslapes” (which translates to “transposed lots”) had been defrauded. In an interview given to the Voice of Nosara in May of 2010, she stated:

“They paid money for a piece of paper … they may own land, but they don’t own that land. They may have duly registered titles, but not to that land. … They have been defrauded.”

To those unfamiliar with the situation, this statement could be confusing and seemingly incomplete – but with further explanation, the truth behind the statement becomes clear: those who hold title to the transposed properties were led to believe that the property they bought was in one location, when in fact it had been segregated from a different finca in a different location. This was confirmed when the exact boundaries of the original fincas location per planos in 1970 were identified through an exhaustive investigation by the OIJ Department of Forensic Geography. After it had been proved that the properties in question indeed had been transposed from another finca, Ms. Phipps in her capacity as president of Custodia, requested a legal process known as “sanamiento catastral” – essentially asking the Registro Nacional to fix the known problems and cleanse title for Custodia’s property and Custodia’s property alone, and in particular with regard to 86 properties and 90 plans where one physical location seemingly had two rightful property owners.

The Registro Nacional’s Reaction

Ms. Phipps, on behalf of Custodia, petitioned for “sanamiento catastral” in 2008 (exp. 099-2008) following a government decree* that any individual who felt potentially harmed and their property titles in question could petition for clearing of their titles. After misplacing the Custodia petition, two years later the Registro was compelled to continue the same investigation, which they renamed (exp. 2010-0336-RIM). Once work was completed by Ing. Roberto Segura González published in March 2013, the Registro’s findings were finally published in November 2014 by Lic. Guillermo Rodríguez Rodríquez (RIM-CCT-CT-62-2014), in a confusing and somewhat contradictory 217 page document.  The findings verified the problems Ms. Phipps had been describing with overlaps and transposed lots inside of Custodia and Finca 24113-B.  The findings also unearthed supposedly similar problems all over the area, completely outside the boundaries of Custodia.  Subsequently in 2015, the Director of the Registro Nacional, M.Sc. Óscar Rodríguez Sánchez, has to date issued 538 new annotations on fincas and 560 new annotations on planos related to properties stretching from Pelada to Esperanza – all now deemed by the Registro Nacional to have irregularities in their property surveys.

*Decreto Ejecutivo published en La Gaceta October 3, 2007, number 33982 of 08 – 08 – 2007, Reglamento al Articulo 30 de la ley de Catastro numero 6545 del 25 de marzo de 1981

In a strange turn of events, the Registro has also concluded that the boundaries of finca 7302 from 1970 were created in a manner inconsistent with the proper legal process, and because of this, have defaulted the boundaries of 7302 to the recognized location of the plano in 1945. This has caused massive parts of properties in Playa Pelada to appear to exist outside of the property they were segregated from, since the segregations were supposed to be based on the position in 1970, and not 1945. Additionally, this means that finca 7302 runs from North to South, 1 Kilometer inland from the beach, and has massive overlap with 24113-B from 1970, which was properly titled through the process of “informacion possesora”.

Thev 2015 annotations have been done completely on the Registro’s own initiative and without the knowledge of anyone associated with the Custodia legal proceedings and the majority have nothing to do with the annotations placed on properties that overlap or exist inside of Finca 24113-B. On top of that, multiple petitions over the last several years, including most recently on April 24, 2015, have been filed with the Registro on behalf of Custodia demanding that all annotations be immediately removed that do not overlap with Finca 24113-B. The problem with titling of Nosara properties is not just a Custodia problem now – it’s everyone’s problem.

What Do We Do Now?

This mess has pitted community members against one another, each thinking that the opposing side is the enemy, when in fact the individuals responsible for creating the problem are long gone. Years have gone by, axes have been ground, mud has been flung, and tempers have flared – yet anyone willing to take the time to look at the evidence ultimately will have little choice but to conclude that much of the blame has been misdirected. As it turns out, all “sides” in these real estate disputes have the same problem – a problem that only can be resolved by unified efforts to clear title in the Beaches of Nosara area once and for all.

With new information, it now seems clear that the problems Custodia has are the same problems all other property owners with annotations now have – the Registro Nacional appears to have allowed fraud and confusion to occur in titling of Beaches of Nosara property, and has not been forthcoming in assisting with resolving the resulting problems. As a result of Ms. Phipps’ presentation of evidence about this situation in court, Custodia and the Registro are far along in ongoing legal proceedings in the “Contensioso” Court to solve the titling problems as they relate to Custodia and Finca 24113-B. While the process of trying to address improper titling with regard to Custodias properties has been lengthy and often contentious, now that hard evidence has been presented in the courts that verifies the accuracy of Custodia’s claims, the Registro finally is having to face up to its longstanding issues. At this time, more than ever, it is important to recognize that those who seemingly have been on opposite sides of land disputes all are victims of the failure of the land registry system. All will benefit from the Registro Nacional being held accountable in court; and it is hard to imagine how the current real estate quandaries in Beaches of Nosara will be resolved until that happens.

What Does it Mean if I Have an “Advertencia Administrativa” (Annotation) of My Property?

If an annotation has been placed on your property, it means that your property has been flagged by the Registro due to irregularities in the original survey map. This means one of four things:

  • Has an overlap with a neighboring property
  • Has an overlap with a protected area (including Maritime Terrestrial Zone)
  • Exists in an area outside of the finca madre (mother finca or mother property) it came from (meaning, it should not exist where it currently does, because the property it was subdivided from exists in a different location).
  • Was subdivided from a finca madre (mother farm or mother property) that did not exist legally in the area from which a surveyor thought it was located when the lot was segregated and titled.

For example, in cases of properties that exist inside of Finca 24113-B (the Custodia property), it is possible that you have been led to believe that you own property within the Custodia finca which actually was segregated from a different property in a different location.You own property inside of someone else’s property, that came from somewhere else.

Properties that were annotated in 2015 have to be looked at on a case by case basis because most have nothing to do with Custodia. It could mean that your property overlaps with a neighboring property, and needs rectification, lies within the Maritime Zone, or lies in an area of 7302 per the 1970 boundaries, that is not recognized by the Registro as the legal delimitations, which they consider to be the boundaries from 1945.

For any property with an annotation, you cannot change, alter, update, subdivide or create new planos from your current plano. Any process involving the property survey of your property is frozen. You are, however, still able to own your property, use it, build on it, and own it in good faith. You may sell your property and transfer title as well.

**UPDATE May 21 2015 2PM ** – According to legal sources, any property with an annotation that is not involved in a double title dispute (those in conflict with 24113-B) can still be purchased with proper investigation.  Each must be looked at on a case by case basis.

The advertencia is just a “warning” that it is under investigation. Since large parts of the area of Guiones and Pelada are under investigation stemming from the problems inside of 24113-B, the warning may encompass large areas of property that have no problems and no dispute, and are simply “marked”. 

Properties with annotations outside of 24113-B have no dispute of ownership or possession.***

Most of the newly annotated properties were included in the warning because of inaccuracies in the history of the area’s “mother” properties. These problems date back to the 1970’s and the Public Registry considered important to annotate certain subdivisions as a cautionary measure. This does not imply a conflict with the actual onsite location of such properties.***

Pursuant to Costa Rican Law, the only legal effect of an Administrative Warning is to communicate to third parties that an administrative procedure concerning the property has been initiated. They do not impede selling, transferring or encumbering the annotated property.***

The Administrative Warning does not have an effect on property or possession rights; therefore, the owner will be entitled to use and enjoy the property, thus being able to transform the terrain and build on it. The owner can take legal actions in the event that a Government Office denies those rights based solely on the property being affected by an Administrative Warning.*** 

*** Credit Sfera Legal***

According to the Registry, in order to clear your property, you must go to court and have a judge sign off on your ownership, and instruct the Registro to remove the annotation; however, the exact process to be followed is still uncertain. It seems that you will be receiving official notice from the Registro regarding the reason why the annotation was put on your property.

The Registro Nacional has stated they only have one option left they have not elected to use, as of yet – that is to freeze title on all annotated property so they cannot legally be transferred to a buyer or new owner, thus removing any future liabilities that arrive from these problems. This nuclear option, if elected, means anyone who holds title to a property with the annotation would not be able to transfer title of property until the case is settled in court. The Registry does not know if they will need to freeze these properties, but it is for certain an option they have, and within their legal ability to do so, although highly unlikely.

How Does This Impact the Beaches of Nosara Real Estate Market?

Annotations on properties likely will be a point of concern for any buyer or seller. It is possible that any buyer who wishes to purchase a property with the annotation, can execute a contract to purchase stating that the contingency of having the annotation must be solved prior to the sale being executed. However, the exact method of removing annotation via the judicial branch is still unclear.

Given the substantial number of properties that have been hit with annotations, these developments will of course affect the Nosara real estate market for the time being. In light of the fact that no one knows how or when this issue will be resolved, annotation free properties may dramatically increase in value in the short term.

Is there any good news to report?

Yes; the Registry has been extremely cautious in issuing any new planos in the entire area of Nosara, Playa Guiones, Playa Pelada for the last few years. It appears that now, they will allow new planos and subdivisions in the areas that are free of conflict and do not have annotations. This is a relief for some property owners who have waited years to try and segregate properties or create new, GPS accurate planos.  We expect that for any properties that do not have annotations, the values may see a significant rise over the next 6-12 months.

The other good news in all of this is if and when property owners who have questions about titling petition the registro or petition through the legal system for clean title, once done, it will be done for good.

Am I the Only One Who is Confused by All This?

No. Everyone is confused by this. In fact, many people who have been here for 5, 10, or even 20 years remain unaware of the problems that exist and are unsure what the annotations actually mean. This is not something easily understood and there is a mountain of court documents, legal and technical studies which are available as public information for those that want to read through it themselves. Ms. Phipps always was willing and glad to provide her documentation – amassed over decades of legal wrangling – for anyone to review; as she liked to say to those who didn’t believe what she was telling them: “Jump on in, the water is warm.”

Richmond Phipps died on February 3, 2015, just a few days after her 80th birthday. Having devoted the last twenty years of her life to trying to clear her land titles in the Nosara area, she ultimately died without seeing this mess resolved. Her daughter, Brooke Shields, who grew up in Costa Rica and speaks fluent Spanish, is now responsible for Custodia. Such complexity is nothing new to Brooke, given her long professional career as a business executive. Further, having watched the Beaches of Nosara project grow and change since its inception – and then watched her mother’s seemingly endless battle to protect the integrity of property titles in the area – provides Brooke with a unique perspective and depth of insight into what she is facing.

Ms. Shields is not interested in reliving the past, and has no investment in past feuds and controversies. She is looking to the future, and seeking solutions. As she says:

“I am not in the least bit interested in carrying on with finger pointing and accusations of the past; my eyes are on the future.  My only goal is to establish clear title for Custodia and Finca 24113-B, nothing more.  This is what my mother wanted – to fix the issues impeding her ability to enjoy her own property.  And who wouldn’t want that?  The Registro’s current approach is baffling and upsetting on many fronts, with the majority of new annotations placed on properties that have nothing whatsoever to do with the Custodia legal proceedings. Individuals do not have the power to place or remove annotations on properties – only the Registro can do that.  The Registro’s latest actions have been done on their own initiative, for reasons only they can explain. I invite any other property owners who are facing issues with their properties to join me in demanding that the Registro be accountable to the public they serve, assisting all property owners with legal certainty, and in transacting business in a clean and transparent manner.”

So How Does This Saga End?

In short – no one knows! There is no way to predict how long it will take to sort out the mess that the Registro Nacional has allowed. As of the current date, it is not known what specific legal process or judicial actions will fix and remove the current annotations. As this case moves forward and more information is released by the Registro, we will do our best to report and update this story. For the time being, we have property survey experts and legal teams studying the complexities of the report issued by the Registro – in an effort to fully and completely understand these issues. We feel confident that anyone who needs questions answered or properties analyzed should feel comfortable in contacting us for help and advice. Please contact us at info@nosararealestatereport.com to discuss your property and we will do our best to give you advice. We will continue to update this story as it progresses, and hope that this will be resolved in a fair and timely manner. These issues must be resolved as the stability and faith of the real estate market in Nosara is dependent on a system of good faith; faith in the Costa Rica government, and faith in the Registro Nacional, the basis of land ownership in Costa Rica.


Como Entender Advertencias Administrativas de Bienes Inmuebles en Nosara


El proyecto “Playas de Nosara” tiene una historia larga y lleno de color. El Nosara que vemos hoy dista mucho de la versión inicial del desarrollador inmobiliario Alan D. Hutchison, cuando compró primero una franja de tierra en Guanacaste en los años 60.

Cuando el Sr. Hutchinson y su equipo comenzaron a desarrollar primero el Proyecto Playas de Nosara, no existía ni se usaba entonces un sistema automatizado para registrar las compras y ventas de terrenos. Desde entonces, la tecnología para el estudio de límites de propiedad ha evolucionado exponencialmente. Con la aparición de los sistemas GPS, las técnicas modernas de ingeniería y sistematización, han salido a la luz algunas discrepancias serias sobre la  propiedad de la tierra. Estas discrepancias están causando confusión, acusaciones, ira y frustración entre los propietarios locales de las propiedades, lo cual ha propiciado una larga investigación de años por parte del Registro Nacional.

Al haber sido obligado en el 2008 a investigar denuncias de irregularidades en las ventas y títulos de propiedades que afectaron a 86 propiedades específicas y 90 planos, y luego al verse forzado a continuar la misma investigación en el 2010, el Registro provocó una demora generalizada y un casi congelamiento total de los nuevos planos lanzados en ciertas partes de Guiones y Pelada.

En marzo del 2015, el Registro fue más allá al emitir advertencias administrativas a 533 fincas (propiedades) del área, y en abril del 2015 hizo seguimiento a advertencias administrativas sobre 560 planos (catastro) y 5 fincas adicionales. Lo que debe observarse es que muchas de las advertencias administrativas emitidas en el 2015 se refieren a propiedades que nunca han estado implicadas en ninguna disputa de tierras.

Por su parte, responsable por proteger el interés público, el Registro Nacional ha emitido órdenes de compra abierta que están teniendo un fuerte impacto negativo sobre muchos propietarios de terrenos en el área de Nosara. Si están lavándose las manos de la responsabilidad de solucionar la situación trasladando el proceso de resoluciones potenciales al sistema legal y fuera del dominio del Registro, o si están emitiendo órdenes de compra abierta por alguna otra razón, el hecho es que ahora sigue un caos predecible.

Breve Historia del Desarrollo del Proyecto Playas de Nosara

Es imposible entender la situación actual sin conocer algo de la historia de los proyectos. Como se ha mencionado líneas arriba, el Proyecto Playas de Nosara comenzó como la visión de un desarrollador, el Sr. Alan D. Hutchison. Una vez que él dejó el área, lo que quedó de la corporación de desarrollo que él había creado, Inversiones Nicoya, S.A. (“INSA”) fue demandado por el grupo original de compradores de terrenos de Playa Guiones. Supuestamente, los compradores argumentaron que INSA había incumplido sus obligaciones contractuales. En respuesta aparente a este juicio, y presumiblemente para apaciguar a los demandantes, se dice que se había maquinado una solución compleja y nefasta – se entregó a los demandantes el título de propiedad que había sido trastocado de la Finca 7302 (se presume de propiedad de INSA) a la Finca 24113-B. Los benefactores de este acuerdo – incluyendo la Asociación Cívica Nosara– han peleado con uñas y dientes durante años contra Richmond Phipps, presidente de Custodia de Propiedades Guanacastecas, S.A., la corporación dueña de Finca 24113-B. Y ahora, con las recientes acciones del Registro, más parece que las personas que fueron estafadas en el acuerdo INSA, y aquellos que posteriormente compraron terrenos de INSA después de que Hutchinson saliera, representan un microcosmos de los muchos residentes de Nosara que han vendido lotes en el área de Nosara con títulos dudosos. Ahora parece que todos nosotros estamos en un mundo similar de perjuicio, víctimas de un proceso de registro de tierras poco sofisticado y muy posiblemente corrupto y el doble juego de algunos desarrolladores originales y sus sucesores.

El Procedimento Legal Custodia

La historia del procedimiento legal Custodia está intrínsecamente ligado a la historia del difunto presidente de la compañía, Richmond Phipps. Inmediatamente después de llegar a Costa Rica, la Sra. Phipps se convirtió en gerente general del proyecto Playas de Nosara, de 1969 a 1972. De manera independiente a su trabajo para el Sr. Hutchinson, en 1988 ella compró a su colega Dick Amack (quien lamentablemente falleció el 4 de mayo del 2015) la propiedad Finca 24113-B. Custodia de Propiedades Guanacastecas, S.A., la compañía propietaria de Finca 24113-B, era una de las fincas originales que formaban parte del proyecto de desarrollo Playas de Nosara, con excepción de un grupo de propiedades que fueron independizadas y con título de propiedad obtenido el 21 de junio de 1975. Desde 1975 hasta el día de hoy, no se realizaron segregaciones autorizadas adicionales o modificaciones a la 24113-B, cuya área es 229+ hectáreas o 2,2 millones de metros cuadrados.

Inmediatamente después de comprar la propiedad, la Sra. Phipps – al igual que muchos de sus pares – descubrió que diversas parcelas de su terreno estaban siendo reclamadas y / o usadas por terceros no autorizados. El Registro Nacional confirmó por escrito que la Sra. Phipps aún era la propietaria de 229+ hectáreas, de modo que era obvio que algo andaba terriblemente mal. Después de años de estudios e investigaciones forenses, finalmente se reveló que casi 86 propiedades individuales y 90 planos que supuestamente estaban ubicados físicamente dentro de la Finca 24113-B, de hecho habían sido independizadas de la Finca 7302 – que está en una ubicación diferente. La Finca 7302 también formaba parte original del Proyecto Playas de Nosara, y comparte límites con 24113-B. En la siguiente imagen pueden observarse los límites tanto de la Finca 7302 y de la 24113-B tal como existían en 1970 cuando el proyecto fue creado:

¿Cómo es que 86 propiedades y 90 planos existan fuera del área de la cual fueron supuestamente segregadas y dentro de los límites de propiedad de terceros? La respuesta simple es que no pueden. Durante años, la Sra. Phipps sostuvo que todo propietario de terrenos con título de estas “superposiciones” (lo que se traduce como “lotes superpuestos”) había sido estafado. En una entrevista otorgada a la Voz de Nosara en mayo del 2010, ella afirmó:

“Ellos pagaron dinero por un pedazo de papel…ellos pueden poseer tierras, pero ellos no poseen esa tierra. Ellos probablemente tienen Títulos de Propiedad debidamente registrados, pero no para esa tierra. Han sido estafados.”

Para aquellos que no están familiarizados con la situación, esta afirmación podría ser confusa y aparentemente incompleta pero con una mayor explicación, la verdad detrás de esa afirmación se aclara: aquellas personas con títulos de las propiedades superpuestas fueron inducidos a creer que la propiedad que compraron estaba en un lugar, cuando de hecho, había sido independizada de una finca diferente en un lugar diferente. Esto llegó a confirmarse cuando se identificaron los límites exactos de las fincas originales según los planos de 1970, a raíz de una profunda investigación realizada por el Departamento de Ingeneria Forense OIJ. Después de que se había demostrado que las propiedades en cuestión de hecho habían sido superpuestas de otra finca, la Sra. Phipps, como presidente de Custodia, solicitó un procedimiento legal conocido como “saneamiento catastral” – solicitando esencialmente al Registro Nacional solucionar los problemas conocidos y sanear el título de la propiedad de Custodia y la propiedad de Custodia sola,  en particular con respecto a las 86 propiedades y 90 planos en donde un lugar físico tenía aparentemente dos propietarios reales.

La Reacción del Registro Nacional

La Sra. Phipps, en representación de Custodia, solicitó en el 2008 un “saneamiento catastral” (exp. 099-2008) a raíz de un decreto del estado * que establecía que cualquier persona que estuviera potencialmente perjudicada afectada al igual que los títulos de propiedad en cuestión podría solicitar  el saneamiento de sus títulos. Después de extraviar la petición de Custodia, dos años después el Registro fue obligado a continuar la misma investigación, a la que asignaron un nuevo número (exp. 2010-0336-RIM). Después de haber concluido y publicado el trabajo del Ing. Roberto Segura González en marzo del 2013, finalmente en noviembre del 2014 se publicaron las conclusiones del Registro en un documento algo confuso y contradictorio de 217 páginas, elaborado por el Lic. Guillermo Rodríguez Rodríquez (RIM-CCT-CT-62-2014).  Las conclusiones confirmaron los problemas que la Sra. Phipps había estado describiendo sobre las superposiciones y los lotes superpuestos dentro de Custodia y la Finca 24113-B.  Las conclusiones también desenterraron problemas supuestamente similares en toda el área, completamente fuera de los límites de Custodia.  Posteriormente en 2015, el Director del Registro Nacional, M.Sc. Óscar Rodríguez Sánchez, ha emitido hasta la fecha 538 nuevas advertencias administrativas a fincas y 560 nuevas advertencias administrativas a planos relacionados con propiedades que se extienden desde Pelada hasta Esperanza – todos ahora con irregularidades en el catastro de propiedad, según el Registro Nacional.

*Decreto Ejecutivo publicado en La Gaceta el 3 de octubre del 2007, número 33982 de 08 – 08 – 2007, Reglamento del Artículo 30 de la Ley de Catastro número 6545 del 25 de marzo de 1981.

En un extraño giro de los eventos, el Registro también ha llegado a la conclusión de que los límites de la finca 7302 que datan de 1970 fueron creados de manera incoherente con el debido proceso legal, y debido a esto, ha reemplazado los límites de 7302 por la ubicación reconocida del plano en 1945. Esto ha generado que aparezcan y existan muchas secciones de propiedades en Playa Pelada fuera de la propiedad de la que se independizaron, ya que se suponía que las independizaciones estuvieron basadas en la posición de 1970, y no la de 1945. Adicionalmente, esto significa que la Finca 7302 abarca de norte a sur, 1 kilómetro adentro desde la playa, y desde 1970 tiene una superposición masiva con 24113-B, lo que fue correctamente titulado a través del proceso de “información posesoria”.

La mayoríade las advertencias administrativas de 2015 han sido emitidas en su totalidad a iniciativa propia del Registro y sin el conocimiento de ninguna parte asociada con el procedimiento legal de Custodia y la mayoría no tienen ninguna relación con las advertencias administrativas emitidas sobre las propiedades que tienen superposición o existen dentro de la Finca 24113-B. Además de todo, en los últimos años se han presentado ante el Registro múltiples peticiones en representación de Custodia, incluyendo la más reciente del 24 de abril del 2015, demandando que todas las advertencias administrativas que no tengan superposición sobre la Finca 24113-B sean retiradas inmediatamente. El problema de los títulos de las propiedades de Nosara ahora no es solo un problema de Custodia– es un problema de todos.

¿Ahora Qué Hacemos?

Este desorden ha enfrentado a los miembros de la comunidad uno contra el otro, pensando cada uno que el lado opuesto es el enemigo, cuando de hecho las personas responsables por crear el problema ya se han ido. Los años han pasado, las hachas han sido clavadas, el lodo ha sido arrojado y los temperamentos han estallado – incluso los interesados en tomarse el tiempo para revisar la evidencia finalmente apenas tendrán oportunidad para concluir que gran parte de la responsabilidad ha sido mal direccionada. Como se sabe, todas las “partes” en estas disputas inmobiliarias tienen el mismo problema – un problema que solo puede ser resuelto uniendo esfuerzos para sanear los títulos en Playas de Nosara de una vez por todas.

Con información nueva, ahora parece quedar claro que los problemas que Custodia tiene son los mismos problemas que ahora tienen todos los otros propietarios con advertencias administrativas – al parecer el Registro Nacional ha permitido el fraude y la confusión al asignar los títulos de propiedad de Playas de Nosara, y no ha estado dispuesto para ayudar a resolver los problemas posteriores. Como resultado de la presentación de evidencia ante la corte por parte de la Sra. Phipps  respecto a esta situación, Custodia y el Registro se encuentran lejos de solucionar los problemas de titulación a través de los procedimientos legales continuos por el corte Contencioso ya que están vinculados con Custodia y la Finca 24113-B. Si bien el proceso de intentar abordar el tema de la titulación ilegal de las propiedades de Custodia ha sido prolongado y con frecuencia contencioso, ahora que se ha presentado evidencia sólida ante las cortes, la cual confirma la precisión de los reclamos de Custodia, el Registro finalmente tiene que enfrentar sus asuntos de larga data. Actualmente y más que nunca, es importante reconocer que aquellos que aparentemente han estado en lados opuestos de la disputa de tierras son todos víctimas de las fallas del sistema de registro de tierras. Todos se beneficiarán cuando el Registro Nacional rinda cuentas ante la justicia; y es difícil imaginar cómo es que se resolverá la problemática inmobiliaria actual en Playas de Nosara hasta que eso suceda.

¿Qué Significa Tener una “Advertencia Administrativa” sobre mi Propiedad?

Si se ha emitido una advertencia administrativa sobre su propiedad, significa que su propiedad ha sido identificada por el Registro debido a irregularidades en el mapa de catastro original. Esto significa una de las siguientes cuatro opciones:

  • Tiene una superposición con una propiedad vecina
  • Tiene una superposición con un área protegida (incluyendo la Zona Marítimo-Terrestre)
  • Existe en un área fuera de la finca madre (finca madre o propiedad madre) de la cual se originó (es decir, no debería existir en el lugar donde está ubicada actualmente porque la propiedad de la cual fue subdividida existe en una ubicación diferente).
  • Fue subdividida de una finca madre (finca madre o propiedad madre) que no existía legalmente en el área en la cual un técnico en catastro pensó que estaba ubicada cuando el lote fue independizado y titulado.


Por ejemplo, en los casos de propiedades que existen dentro de la Finca 24113-B (propiedad de Custodia), es posible que usted haya sido inducido a creer que usted tiene una propiedad dentro de la Finca Custodia, que realmente fue independizada de una propiedad diferente en una ubicación diferente. Usted tiene propiedad dentro de la propiedad de otra persona, que provino de otro lugar.

Las propiedades que han recibido advertencias administrativas en el 2015 tienen que ser estudiadas una por una porque la mayoría no tienen nada que ver con Custodia. Esto podría significar que su propiedad superpone a una propiedad vecina y requiere rectificación, se encuentra dentro de la Zona Marítima, o en un área de la 7302 de acuerdo con los límites de 1970, que no está reconocida por el Registro como límites legales, pues consideran como límites los de 1945.

Para cualquier propiedad con advertencia administrativa, usted no puede cambiar, alterar, actualizar, subdividir o crear nuevos planos de su plano actual. Cualquier proceso que involucre el catastro de su propiedad está congelado. Sin embargo, usted todavía puede poseer su propiedad, usufructuar, construir en ella y tener la posesión de ella de buena fe. También usted puede vender su propiedad y transferir el título.

De acuerdo con el Registro, con el fin de sanear su propiedad, usted debe presentarse ante la corte y solicitar a un juez que reconozca su propiedad, y dé instrucciones para que el Registro retire la advertencia administrativa; sin embargo, aún se desconoce el proceso exacto que debe seguirse. Al parecer, usted recibirá un aviso oficial del Registro sobre la razón por la cual se emitió una advertencia administrativa sobre su propiedad.

El Registro Nacional ha afirmado que solo les queda una opción a la que han decidido no recurrir, hasta ahora – que es congelar los títulos de todas las propiedades con advertencias administrativas de manera que no puedan ser transferidas legalmente a un comprador o a un nuevo propietario, evitando de esa manera cualquier responsabilidad futura que surja de estos problemas. Esta opción central, en caso de ser elegida, significa que nadie con un título de una propiedad con advertencia administrativa podrá transferir el título de la propiedad hasta que el caso sea resuelto judicialmente. El Registro no sabe si tendrá que congelar estas propiedades, pero es seguro que cuentan con esa opción y con la potestad de aplicarla.


¿Cómo es que Esto Afecta el Mercado Inmobiliario de Playas de Nosara?


Las advertencias administrativas sobre las propiedades serán posiblemente un tema que preocupará a cualquier comprador o vendedor. Hasta que el Registro Nacional no aclare el tema, nuestros asesores legales advierten que existe el riesgo de que se congelen las transferencias de los títulos de las propiedades con advertencias. Si bien actualmente éste no es el caso, estamos a la espera de más información para decidir la mejor manera de proceder con las transacciones inmobiliarias actuales y las del futuro cercano. Es posible que cualquier comprador que desee comprar una propiedad con advertencia pueda ejecutar un contrato de compra afirmando que la contingencia de tener una advertencia debe ser resuelta antes de que la venta sea ejecutada. Sin embargo, aún no queda claro cuál será el método preciso para retirar la advertencia por vía judicial.


Considerando el importante número de propiedades que han recibido advertencias, estos desarrollos, con certeza, afectarán mientras tanto al mercado inmobiliario de Nosara. A la luz del hecho de que nadie sabe cómo ni cuándo se resolverá este asunto, las propiedades sin advertencias aumentarán drásticamente de valor en el corto plazo. La mayoría de propiedades afectadas por las nuevas advertencias se encuentran fuera de Playa Guiones y dentro de Playa Pelada. Playa Pelada, que ha hecho decaer el floreciente mercado inmobiliario en Playa Guiones, será el golpe más duro causado por estas noticias.


¿Hay Buenas Noticias que Informar?


Sí; el Registro ha sido extremadamente cauteloso al emitir cualquier plano nuevo en toda el área de Nosara, Playa Guiones, Playa Pelada en los últimos años. Parece que ahora, se permitirán nuevos planos y subdivisiones en las áreas que están libres de conflicto y que no tienen advertencias. Esto representa un alivio para algunos propietarios que han esperado años para intentar independizar las propiedades o crear planos nuevos y exactos con GPS. Esperamos que para algunas propiedades ubicadas fuera del área de conflicto, los valores puedan tener un alza significativa durante los siguientes 6 a 12 meses.


La otra buena noticia en todo esto es si y cuando los propietarios con dudas sobre las peticiones de titulación ante el registro o peticiones mediante el sistema legal para sanear el título de propiedad, una vez resueltas, serán de manera definitiva.


¿Soy el Único Confundido con Todo Esto?


No. Todos están confundidos con esto. De hecho, muchas personas que han estado aquí por 5, 10 o incluso 20 años continúan sin conocer los problemas que existen y no están seguros de lo que realmente significa una advertencia administrativa. Esto no es algo fácil de entender y hay una montaña de documentos, estudios legales y técnicos disponibles como información pública para aquellos que quieren conocerla por sí mismos. La Sra. Phipps siempre estuvo interesada y dispuesta a proporcionar su documentación – acumulada durante décadas de disputas legales – a quien quisiera revisarla; como a ella le gustaba decir a quienes no creían lo que ella contaba: “Lánzate, el agua está tibia.”


Richmond Phipps murió el 3 de febrero del 2015, apenas pocos días después de cumplir 80 años. Habiendo dedicado los últimos veinte años de su vida intentando sanear sus títulos de propiedad en el área de Nosara, ella finalmente murió sin ver el problema resuelto. Su hija, Brooke Shields, que creció en Costa Rica y habla español fluidamente, ahora es responsable de Custodia. Dicha complejidad no es nada nueva para Brooke, considerando su larga carrera profesional como ejecutiva de negocios. Además, haber visto crecer el proyecto Playas de Nosara y cambiar desde que fue concebido – y luego haber visto la batalla aparentemente interminable de su madre para proteger la integridad de los títulos de propiedad en el área – le brinda a Brooke una perspectiva única y un conocimiento profundo de lo que está enfrentando.


La Sra. Shields no está interesada en revivir el pasado, y no tiene inversiones en los feudos y controversias del pasado. Ella está mirando el futuro y buscando soluciones. Como ella dice:


“No estoy ni un poco interesada en continuar los señalamientos y acusaciones del pasado; mis ojos están en el futuro.  Mi única meta es establecer el título saneado de Custodia y la Finca 24113-B, nada más.  Esto es lo que mi madre quería – solucionar los problemas que le impedían disfrutar de su propiedad.  ¿Y quién no querría eso?  La postura actual del Registro es desconcertante y triste en muchos aspectos, con nuevas advertencias administrativas sobre propiedades la mayoría que no tienen nada que ver con los procesos legales de Custodia. Las personas no tienen el poder de emitir o retirar las advertencias sobre las propiedades– solo el Registro puede hacerlo.  Las últimas acciones del Registro han sido tomadas a iniciativa propia, por razones que solo ellos pueden explicar. Yo invito a cualquier propietario que esté enfrentando problemas con sus propiedades a solicitar junto conmigo al Registro que se haga responsable ante el público al que sirven, ayudando a todos los propietarios ofreciéndoles certeza legal y a realizar negocios de manera clara y transparente.”


¿Entonces Cómo Termina Esta Saga?


En pocas palabras – ¡nadie sabe! No hay manera de predecir cuánto tiempo tomará resolver este caos que el Registro Nacional ha permitido. Hasta la fecha, se desconoce el proceso legal específico o las acciones judiciales que solucionarán y retirarán las actuales  advertencias. Mientras este caso avanza y el Registro libera más información, haremos nuestro mejor esfuerzo por informar y actualizar esta historia. Mientras tanto, contamos con expertos en catastro y equipos legales estudiando las complejidades del informe emitido por el Registro – en un esfuerzo por comprender total y completamente estos problemas. Esperamos que aquellos que necesiten respuesta a sus preguntas o deseen que sus propiedades sean analizadas tengan la confianza de contactarse con nosotros en busca de ayuda y asesoría. Sírvase contactarse con nosotros a través de info@nosararealestatereport.com para analizar su propiedad y haremos nuestro mayor esfuerzo por asesorarlo. Continuaremos actualizando esta historia a medida que progresa y esperamos que sea resuelta de manera justa y oportuna. Estos problemas deben ser resueltos ya que la estabilidad y la fe en el mercado inmobiliario en Nosara depende de un sistema basado en la buena fe; fe en el gobierno de Costa Rica y fe en el Registro Nacional, la base de la propiedad de tierras en Costa Rica.

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